城市增量明确落在 Hulhumale
2014—2022年人口增长约16.82%，老马累四区同期约1.09%。新增供地、新住房与完整社区产品继续向Hulhumale集中。[4]
CENSUS 2022 · OFFICIAL AVERAGE
Maale官方平均月租
1卧9,315；2卧13,367；3卧19,307；4卧24,892；5卧及以上28,380 MVR/月。
官方普查覆盖面更广，但时点滞后；2026公开挂牌更新更及时，但偏向经纪平台房源且不是成交数据。两者不能直接拼接为租金涨幅序列。
MALDIVES URBAN REAL ESTATE · 2026/08
马累—葫芦马累
房地产开发市场
面向中国房地产投资人的市场、供需、租售、产品、成本与外资准入全景报告
Blue Lagoon 官网效果图 · Artistic impression
77.41亿美元
2025 GDP
2025 GDP
65,724Hulhumale
常住人口
常住人口
3,300–4,300MVR/sqft
核心一手价格带
核心一手价格带
< US$100m外资住宅开发
关闭类别
关闭类别
00 / INVESTMENT SNAPSHOT
先看结论，再看数字
市场机会成立，但合法进入市场的资格先于价格、产品和回报测算。
2卧是需求底盘，3卧库存压力更高
马尔代夫籍家庭2卧约占48%；Blue Lagoon 2BHK去化82.6%，3BHK仅31.0%，总价控制比单纯海景溢价更重要。[5][12]
核心价格带清晰，去化高度分化
主流公开报价约3,300—4,300 MVR/sqft；海景、楼层与交付可信度可推升至5,000—6,300，但高区和大户型销售更慢。
2026挂牌不能再用2022均值替代
Hulhumale 3卧公寓挂牌样本中位数33,924 MVR/月（约2,200美元，n=9）；2022官方平均租金仅保留为历史基线，不能当作2026成交租金。[R]
住宅开发准入是不可绕过的第一道门
外资住宅地产开发低于1亿美元属于关闭类别。注册公司、购买单套Strata资产与获得住宅开发资格不是同一件事。查看准入矩阵
01 / ECONOMY & CITY
经济恢复，人口重新分布
宏观恢复构成住房需求的背景，真正决定开发方向的是大马累内部的人口与供地迁移。
NOMINAL GDP
疫情后经济规模已超过2019年
单位：十亿美元
查看图表数据
| 年份 | GDP | 人均GDP |
|---|---|---|
| 2019 | 5.726 | 11,740美元 |
| 2020 | 3.713 | 7,394美元 |
| 2021 | 5.252 | 10,176美元 |
| 2022 | 6.177 | 11,786美元 |
| 2023 | 6.621 | 12,588美元 |
| 2024 | 7.062 | 13,379美元 |
| 2025 | 7.741 | 14,615美元 |
POPULATION SHIFT
Maale 每10人中，约3人居住在 Hulhumale
老马累仍是就业与商业中心；Hulhumale是新增供地、新住房与改善型社区产品的主要承接区。
来源：Census 2022 [4]
02 / HOUSEHOLDS & RENT
2026挂牌租金：改善型溢价集中在Hulhumale
以2026年公开发布、截至8月11日仍标记“在租”的房源为样本；统一换算为MVR后取中位数。挂牌价不等于签约价。
32,575MVR/月
家庭收入中位数
家庭收入中位数
73.84%租赁家庭占比
74.76%居住在公寓
4.5人/户
平均家庭规模
平均家庭规模
9.0–11.5×标准化房价收入比
CURRENT ASKING SAMPLE · 2026
Hulhumale公寓月租中位数
MVR/月 · n=20
主力改善型区间：2+1为27,756—38,550 MVR/月；3BR为27,756—39,000 MVR/月。
MALE → HULHUMALE · MEDIAN
户型越改善，Hulhumale挂牌溢价越明显
2BR n=3 → 224,000 → 24,836MVR/月
2+1 n=1 → 625,000 → 31,920MVR/月
3BR n=4 → 927,000 → 33,924MVR/月
两地样本的装修、面积与楼盘档次不同，此处用于观察公开报价结构，不代表同质房源的纯区域溢价。
LATEST EVIDENCE
2026年8月最新公开挂牌
| 发布日期 | 区域 / 项目 | 户型 | 装修 | 挂牌月租 | 面积 | 原始页面 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 08-08 | Hulhumale · Aqua Vita | 2+1 | 全家具 | 33,000 MVR | 1,103 sqft | HM 774 ↗ |
| 08-08 | Hulhumale · Platinum | 2+1 | 全家具 | US$2,000 | 1,180 sqft | HM 773 ↗ |
| 08-07 | Hulhumale · Beach Road | 2BR | 全家具 | 25,000 MVR | 500 sqft | HM 772 ↗ |
| 08-07 | Hulhumale · Blue Haven | 3+1 | 全家具 | US$2,300 | 1,334 sqft | HM 771 ↗ |
| 08-08 | Male · Henveyru | 3+1 | 全家具 | 45,000 MVR | 2,300 sqft | ML 442 ↗ |
| 08-08 | Male · Macchangoalhi | 2+1 | 无家具 | 25,000 MVR | 1,167 sqft | ML 443 ↗ |
样本：Premier Property 2026年发布且抓取时状态为“For Rent”的住宅挂牌；抓取日2026-08-11。美元报价按MMA参考汇率1 USD = 15.42 MVR换算。[R]
查看2022官方历史基线仅用于对照，不是2026租金
2022官方历史基线 · Maale 3BR19,307
MVR/月 · Census平均值
≠
2026公开挂牌 · Hulhumale 3BR33,924
MVR/月 · 样本中位数，n=9
03 / PRIMARY MARKET
超过1,200套样本，价格与去化不是一条线
公开项目规模可用于比较供给结构，但部分项目已售罄或仅披露释放库存，不能视作全市场实时库存。
| 项目 | 区域 | 规模 | 去化/状态 | 公开单价 | 面积段 |
|---|---|---|---|---|---|
| Blue Lagoon价格表 2026-08-02 | Phase 2 | 180套 | 61.1% | 3,100–4,200 | 1,035–2,429 sqft |
| Bayfancy Residence周报 2026-08-10 | Phase 2 | 169套 | 36.7% | 4,297–6,306 | 1,024–2,625 sqft |
| Kandoofaa Residence基本售罄 | Hulhumale | 132套 | 93.9% | 3,600–5,000 | 约900–1,700+ sqft |
| Kandoofaa Ecoplex公开Booking仅3套 | Hulhumale | 186套 | 待核验 | 3,430–5,000 | 887–5,143 sqft |
| Renaatus IrumathiBooking口径 | Hulhumale | 69套 | 75.4% | 未完整披露 | 未完整披露 |
| The Grande CanalRCC | Phase 2 | 212套 | 未披露 | 3,300–3,700 | 1,013–3,140 sqft |
| Blue Marina ViewRCC | Phase 2 | 93套 | 未披露 | 4,100–4,300 | 1,097–2,253 sqft |
| Paragon LuxeRCC · Phase 1 | Phase 1 | 114套 | 待复核 | 3,400–3,600 | 1,102–3,673 sqft |
| The Rise2BR为主 | Hulhumale | 约53套 | 未披露 | 未披露 | 典型2BR 767 sqft |
ASKING PRICE BAND
公开一手单价区间
MVR/sqft · 项目报价口径
The Grande Canal
3,300–3,700
Paragon Luxe
3,400–3,600
Blue Lagoon
3,100–4,200
Blue Marina View
4,100–4,300
Kandoofaa
3,600–5,000
Bayfancy
4,297–6,306
海景、楼层与品牌形成价格天花板，但高总价会缩小客群，不能用最高报价代表可实现均价。
BLUE LAGOON · PHASE 2
披露最完整的竞品样本
180总套数
110已售/锁定
70在售
2 BHK82.6%
2 BHK Lux63.0%
2+1 BHK65.2%
3 BHK31.0%
小面积2卧去化最快；大面积3卧是现阶段主要库存压力。价格约3,100–4,200 MVR/sqft，面积1,035–2,429 sqft。
官网效果图 · Artistic impression
RCC / PORTFOLIO STRATEGY
三盘组合覆盖价格、成熟度与海景溢价
PHASE 2 · SCALE
The Grande Canal
- 规模
- 212套
- 单价
- 3,300–3,700
- 面积
- 1,013–3,140 sqft
规模型改善产品，承担RCC组合的价格锚点。
PHASE 2 · MARINA
Blue Marina View
- 规模
- 93套
- 单价
- 4,100–4,300
- 面积
- 1,097–2,253 sqft
一线海景、较低密度，形成组合中的溢价上沿。
PHASE 1 · MATURE
Paragon Luxe
- 规模
- 114套
- 单价
- 3,400–3,600
- 面积
- 1,102–3,673 sqft
借Phase 1成熟配套覆盖首改与复式需求。
MAJOR PROJECTS / IMAGE PROFILES
四个主要竞品，统一到同一展示口径
以下卡片均以项目效果图配合规模、公开单价与主力面积，便于现场横向比较。
THE RISE · 2BR
The Rise
- 规模
- 约53套
- 单价
- 本地资料未公开
- 面积
- 767 sqft（Type 1A）
已披露产品为花园景2卧；价格应在现场以正式价目表或SPA报价核验。
来源：The Rise项目册
BAYFANCY · HIGH-RISE
Bayfancy Residence
- 规模
- 169套
- 单价
- 4,297–6,306 MVR/sqft
- 面积
- 1,024–2,625 sqft
价格分析样本覆盖主力在售区间；完整项目册含735–6,574 sqft及Sky Villa。
来源：Bayfancy项目册、价格分析报告v2
HUABAO · WATERFRONT
Huabao Seafront
- 规模
- 356套
- 单价
- ¥20,000–23,000/㎡
- 面积
- 主力131–143㎡
总建面约52,233㎡，精装交付；3卧与3+1产品合计约占78%。
来源：本地市场调研资料；塔楼分项套数存在口径冲突，未在此引用
KANDOOFAA · PORTFOLIO
Kandoofaa Portfolio
- 规模
- 318套
- 单价
- 约3,430–5,000 MVR/sqft
- 面积
- 887–5,143 sqft
Residence 132套、Ecoplex 186套；前者接近售罄，后者构成新增供应。
来源：Kandoofaa竞品分析、面积及价格表
RENAATUS · IRUMATHI
69套改善型供应
公开口径17套可售
52套已售，强调海景、垂直花园与社区配套。应现场核对“Open”是否等同可签SPA库存。
官网效果图 · Artistic impression04 / UNIT PLAN GALLERY
户型不是一张缩略图，而是产品竞争力的底稿
以下全部来自工作目录中的项目册或原始平面文件。点击任意图纸可放大查看空间组织、阳台、家政间和交通核位置。
BLUE LAGOON
四个主力面积梯度
2BHK、2BHK Luxury、2+1BHK与3BHK的原始单元平面，适合直接对比总价控制与改善尺度。
来源：Blue Lagoon《Individual Unit Layouts》
THE RISE
Type 1A · 2卧 · 767 sqft
本地公开项目册仅披露Type 1A。下列两张分别为产品说明版与尺寸标注版，未以重复裁图虚增户型数量。
来源：The Rise项目册第8–9页
BAYFANCY RESIDENCE
从标准层到四类单元
三张原始图版覆盖标准层，以及1+1、2卧、2+1、3+1四类产品，能够观察高层住宅的核心筒与边套组织。
来源：Bayfancy项目册第27–29页
KANDOOFAA RESIDENCE
标准层中的五个代表户型
从超高分辨率标准层原图按单元裁切，保留房间面积、门窗、家政间与阳台标注；放大后可查看细节。
来源：Kandoofaa Residence标准层原始平面图
披露边界：当前本地归档未发现RCC三盘与Irumathi可核验的单元平面原图，本轮不以网络缩略图或其他项目图纸替代；建议在项目现场补齐3–5个典型户型及标准层。
05 / PRODUCT & DELIVERY
竞争焦点从“精装”转向“可验证的精装”
01
地面与墙面
瓷砖、局部木地板、乳胶漆；合同应明确品牌、型号和替代规则。
02
厨房与卫浴
模块化橱柜、主要电器、品牌洁具、淋浴房与热水器。
03
空调与智能化
分体空调、LED、吊扇、灯光/空调控制、指纹/卡片/视频门禁和RFID。
04
家具与出租准备
精装通常不等于全配家具；出租仍需另列家具包、窗帘、家电和年度维修储备。
06 / COST & UNIT ECONOMICS
用价格带和建安成本做第一轮压力测试
以下模型不含土地/租赁权、融资、营销、管理和税费，不对应任何目标地块。
GST 8%汇率 15.42 MVR/USD可售效率 75%软成本+预备费 17%
土地与融资前单位毛利率
30.1%- 不含GST销售收入
- 2,456 USD/可售㎡
- 折算单位成本
- 1,716 USD/可售㎡
- 单位毛利
- 740 USD/可售㎡
模型用途仅为识别价格与建安成本是否存在基本空间。进入可研前，必须由本地QS、结构顾问和至少两家承包商按同一BoQ复核。
07 / FOREIGN INVESTMENT ACCESS
低于
US$100m
外资住宅开发关闭
这是监管分类门槛，不是建议投资额度。普通外国投资人不能仅凭注册当地公司、购买某套公寓或签署土地意向文件，就获得中小型住宅开发资格。
查看完整准入矩阵ACT 11/2024 · ANNEX I
不同活动，适用不同门槛
| 活动 | 法定门槛 | 外资状态 | 关键条件 |
|---|---|---|---|
| 建筑施工 | < US$15m | 关闭 | 不含度假村施工 |
| 建筑施工 | > US$15m | 最高100% | 项目特定批准/已签执行合同 |
| 商业/工业地产开发 | US$15m–30m | 最高65% | 需执行协议 |
| 商业/工业地产开发 | > US$30m | 最高100% | 需执行协议 |
| 住宅地产开发 | < US$100m | 关闭 | 普通中小型外资住宅开发不可直接进入 |
| 住宅地产开发 | > US$100m | 最高100% | 需与政府签署执行协议 |
| Strata单套资产 | ≥ US$250k | 最高100% | 从合资格项目业主/开发商购买，需协议 |
外资批准、公司注册、土地/租赁权、HDC或政府合同、规划许可、环境许可、建筑许可和分层销售权是相互独立的审查层。
08 / DEVELOPMENT PROCESS
八个阶段，任何一层都不能互相替代
- 01
准入筛查
确认活动分类，匹配Annex I门槛，取得书面法律意见。
- 02
投资批准与主体
外资批准/投资登记与Companies Act公司设立。
- 03
土地或租赁权
核验用途、期限、转让、抵押、分层销售及政府同意条件。
- 04
规划与概念方案
容积、层高、退界、停车、消防、无障碍与市政接入。
- 05
环境与技术许可
EIA、建筑、消防、市政、电力和给排水等许可矩阵。
- 06
融资与预售文件
SPA、付款节点、托管/担保、延期与退款条款、费用披露。
- 07
施工与检查
承包商、进口材料、质量安全、进度认证和变更签证。
- 08
竣工、登记与移交
验收、缺陷责任、分层权益/登记、物业管理与业主手册。
09 / SITE VISIT
15号实地考察
必须拿到的证据
- 最新销控价格表、可售清单、已签SPA套数、取消和转名规则。
- 交付标准样板房与合同附件的品牌、型号、数量、面积定义和公摊。
- 工程状态总包、监理、进度认证、延期记录和材料到货。
- 真实租金分别取得本地家庭与外籍高端租赁的已签约案例。
- 净收益率加入物业费、停车、家具、维修、空置、代理费与税费。
- 书面准入意见活动分类、土地/租赁权、分层销售权和利润汇回路径。
- 同口径造价本地QS按同一精装标准取得两至三份BoQ报价。
FINAL VIEW
这是一个长期城市增量成立、
但规模小、流动性薄、准入门槛高的市场。
正确判断顺序是：先确认合法可进入的活动类型，再核验土地与许可，再用真实销控、签约租金和本地QS报价验证单位经济性。不能用“外国人可以买某些公寓”推导“外国人可以自由拿地开发住宅”。
SOURCES & LIMITATIONS
证据来源与口径边界
- World Bank · GDP
- World Bank · GDP per capita
- World Bank · Population / Growth / CPI
- Maldives Bureau of Statistics · Census 2022
- Household Census 2022
- HIES 2019 · Income
- HIES 2019 · Housing & Expenditure
- Labour Force Survey 2024-25
- Premier Property · 2026在租挂牌 · 本地样本CSV
- Maldives Monetary Authority · USD/MVR参考汇率
- Foreign Investments Act 11/2024
- Annex 01 · Foreign Investment Entry Requirements
- Companies Act 7/2023
- Blue Lagoon · 2026-08-02价格表及交付文件
- Bayfancy · 销控与价格分析
- Kandoofaa · Booking
- RCC Maldives · Properties
- Renaatus · Irumathi
- The Rise · 项目册及Type 1A户型页
- Huabao Seafront · 本地市场调研资料及项目效果图
- Blue Lagoon、Bayfancy、Kandoofaa · 原始户型/标准层资料
主要限制：马尔代夫缺少持续更新的住宅成交登记数据库；HIES完整收入数据停留在2019年；2026租金为公开挂牌而非已签约租金，平台“在租”状态可能滞后于线下成交；部分Booking页只显示公开释放库存；成本缺少统一公开指数。
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